眼瞅着期待已久的新房即将交付

中海阳光橡树园业主满心欢喜

(相关资料图)

但在业主开放日

看到将要验收的房子和配套之后

不少业主直呼“被骗”

这是怎么回事？

本期《接诉即办》

带你来一探究竟

业主诉求

开放日期间发现问题重重

业主质疑开发商减配

公开资料显示，中海阳光橡树园项目位于宝龙街道宝荷片区，开发商为深圳市云龙城投资发展有限公司。天眼查数据显示，该公司为中海华南（深圳）有限公司旗下子公司。

新房即将交付，但在业主开放日参观期间，业主们发现项目存在停车场“缩水”、公区减配、噪声超标等多处问题，后与开发商交涉多次无果。

问题一 噪声超标

业主秦女士称，买房前知道小区旁建有高铁桥梁，开发商也承诺会采取达到居住标准的降噪措施。然而3月份开放日大家来参观时，发现在房间内即便关上窗，仍旧能清晰听到外面高铁经过时的声响。

3月30日，业主们曾自费邀请第三公司对小区5栋一单元、二单元噪声进行检测，检测结果显示，5栋二单元检测点位置14：43~15：43和16：17~17：17时段昼间环境噪声分别为68dB(A)、66 dB(A)。

秦女士说，目前业主们希望开发商和相关部门沟通在靠近房屋的铁路段加装隔音屏。

小区业主 秦女士

“按照国家现行《声环境质量标准（GB3096-2008）》关于声环境功能区的相关规定，3类声环境功能区噪声限制为昼间65dB、夜间55dB，从检测结果可以看到部分时段噪声是超标的。据我们所知，高铁经过最晚的班次还有半夜一两点的，这还能让人好好休息？”

问题二 停车场“缩水”

对于停车场问题，小区4栋业主李先生表示，买房时销售告知4栋会有三层地下车库，但实际仅在1栋、3栋、5栋配有三层地下车库，而4栋仅有两层，且其中一层还用做了公交总站。

小区4栋业主李先生

“我们楼栋业主较多，一层车库肯定是不够用的，要跑到其他楼栋跟他们争车位，又远又麻烦。”

问题三 消失的“居住小区级文化室”

除此之外，李先生说，让业主们难以接受的还有公区问题。买房前开发商对外宣称1栋1单元和2单元之间会有一处约1500㎡的“居住小区级文化室”，但后来才发现，该处已经移交给政府部门用作政务活动中心。

小区业主 李先生

“大家从字面意思理解，都以为这个‘居住小区级文化室’是小区的文娱活动室，且沙盘上都有标注用以宣传，买房的时候还考虑到孩子可以在这里看书学习，谁知道中途开发商私自把产权移交给了政府部门没告知我们，还不让我们用。”

问题四 外立面与宣传不符

此外，秦女士还指出，合同中注明外立面所用材料为铝板、涂料、玻璃装饰构件等，但实际只是“普通的廉价涂料”，极大损害了业主的实际居住品质。

小区业主 秦女士

“得知开放日可以过来看房时，大家都很兴奋，想着离收房的日子越来越近了，可没想到来到现场惊喜却变成了惊吓，很多人都说开发商不整改完拒绝收房。”

记者走访

高铁必经桥梁段离小区楼栋较近

露天区域偶有噪声“隆隆”响

日前，记者来到中海阳光橡树园实地走访。该项目楼栋已完工，不时有装修工人将物品运往楼上。走近小区中央露天位置，能清楚看到厦深高铁必经的桥梁段。走访过程中偶有高铁经过，可以明显感受到其发出的“隆隆”声响在小区四周回荡。

值得一提的是，小区人行道边立着的一块环境监测数据牌上，仅展示了环境湿度及PM2.5和PM10数值，对于业主更关心的噪声检测数据并未实时监测并公布。

小区1栋1、2单元之间连接有一处一层楼的大房子，内里基础装修已完成，带有落地窗可观赏窗外风景。李先生称这便是被开发商移交给政府部门做政务活动中心的“居住小区级活动室”。

据秦女士提供的一份来自龙岗区财政局的投诉反馈，其中提到根据中海阳光橡树园项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及《建设工程规划许可证》，该更新单元项目东侧规划配建的1505.22平方米居住小区级文化室产权归政府，由政府统筹安排管理使用。

随后，记者跟随几位业主及项目装修人员进入小区5栋9楼一处房屋内，高铁路桥距离该楼栋较近。为此，带看的装修工人还表示，“业主在家尽量还是关窗为好，除了噪声还会有灰尘影响。”

李先生透露，根据开发商此前公示的材料信息，该小区距离铁路桥梁仅约30米左右。

针对业主投诉的4栋停车场“缩水”问题，记者在现场看到目前仍有工人在对此处进行完善。4栋无第三层停车场，如二层停满车，则需要绕过一段曲折的车道到其他楼栋地下停车场停放车辆。

开发商回应

经核查

个别业主所反映问题不属实

近期，记者在公众号“中海会深圳分会”看到一篇名为《关于中海阳光橡树园部分业主关切问题的郑重回复》的文章，经与中海地产相关工作人员核实，确系项目开发商针对业主质疑作出的回复。

记者注意到，该文发布于4月1日，文中提及：“开发商注意到个别业主在自媒体发布的关于本项目所谓存在的问题，经公司核查，这些问题并不属实。”

回应关于居住级小区级文化室问题

关于居住级小区级文化室的相关内容，开发商回应称，在业主正式购买本项目物业前，均在该公司依法公示的本项目《深圳市土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件二中明确载明。2021年11月30日，该公司与深圳市龙岗区政府物业管理中心签署《龙岗区社区配套和公共服务用房实务移交确认书》，已将居住级小区级文化室（建筑面积1505.22㎡）及本项目其他配套和公共服务用房依法依约无偿移交给龙岗区政府，该等配套用房由区政府依法进行统筹安排。

回应关于停车场“缩水”问题

另外，关于业主提到的“严重压缩停车场空间”问题，回应称项目规划车位共计846个，全体小区业主均有权依法依约进行使用。因公交首末站底标高位于4栋B1、B2层之间，故4栋投影面积下的B1层无法设置规划车位，但并不影响4栋业主使用本项目任何规划车位，本项目地库均可通达。在双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中已明确约定了本项目规划停车位数量，业主均已确认“买受人不会提出任何形式的异议主张”。

回应关于噪声超标问题

关于“无视国家标准，对高铁噪声未做有效防范”的问题，回应称该楼盘在建设之前高铁已开通运营。前期销售时，已在销售现场做了关于本项目临近厦深高铁的相关公示。本项目塔楼距离厦深铁路的最近距离为33m，根据评价结果，本项目所在地振动值能够满足《城市区域环境振动标准》之“铁路干线两侧”标准要求。“对于个别业主自行进行噪声监测并反馈噪声超标的问题，首先现场仍在进行施工，施工噪声会直接影响监测结果。此外，据其了解，业主自行开展的噪声监测并未按照规范要求实施，监测结果不具有参考价值。”

回应关于外立面“货不对板”问题

对于外立面“货不对板”的问题，开发商工作人员补充解释道，项目外立面材料严格按照规划许可文件要求和买卖合同约定的材料执行。买卖合同约定的“铝板、涂料、玻璃装饰构件”，各楼栋首层局部为铝板饰面，楼顶为玻璃装饰构件，外墙为涂料，实际交标与合同相符。

龙岗区住建局

关于业主提出的相关诉求

目前已成立工作专班跟进处理

针对中海阳光橡树园业主反映的问题，龙岗区住房和建设局回应称——

关于竣工验收情况，经核查，中海阳光橡树园项目（简称橡树园项目）的建设单位深圳云龙城投资发展有限公司（以下简称云龙城公司）在组织竣工验收前已委托“深圳市土木检测有限公司”对室内噪声、构件隔声等指标进行检测，检测结果符合《民用建筑隔声设计规范》住宅建筑允许噪声级的要求。建设单位于 2021 年 12 月组织竣工验收。

而关于橡树园项目各业主提出的其他噪声超标问题，经了解，高铁噪声问题将由区轨道办协调厦深铁路公司按照相关规范要求，在橡树园项目路段的轨道边界中心线30米处进行检测；

关于室外噪声问题，云龙城公司已与业主代表进行沟通，待协商一致后将选定一家具有合法检测资质且信誉较好的第三方检测机构进行环境噪声抽测；

关于室内噪声问题，因业主代表质疑竣工验收前的检测结果，故云龙城公司已委托有资质的检测公司对橡树园项目再次进行检测，后续待检测结果出具后将及时进行公布。

“综上，关于橡树园项目是否存在噪声超标的问题，根据竣工验收前的检测结果，相关指标符合要求。对于业主反映的当前噪声超标问题，已由相关职能部门组织检测机构开展检测工作，需待检测结果出具后再行判断。”

另外，对于业主提出的项目内居住小区级文化室权属及四栋停车场空间被压缩的问题，该局回应称不属于其职能范围，建议向区城市更新和土地整备局了解。

对于业主所诉建筑外立面货不对板的问题，回应称，经核查，橡树园项目各楼栋首层局部设计有铝板饰面，外墙的做法与施工图纸相符。根据建设单位与业主签订的《深圳市房地产买卖合同》附件三第1条“外墙由铝板、涂料、玻璃装饰构件等饰面材料组合而成”的描述，外墙的做法与合同无原则性冲突。故根据现有情况，未发现建筑外立面货不对板的问题。

该局表示，将在职能范围内依据国家法律法规及规章的要求保障业主的合法权益。另关于橡树园项目各业主提出的相关诉求，目前龙岗区人民政府已组织相关职能部门成立工作专班，就各业主提出的诉求积极跟进处理。

接诉即办 · 第29期

接办单位：龙岗区住房和建设局

总体评价：79分

介入速度 22分

理由：记者将问题反馈至龙岗区住房和建设局后，该局工作人员立即介入核查。

处理进度 19分

理由：接到业主投诉后，该局赶赴现场进行核查。

处理效果 18分

理由：针对业主投诉，该局已与相关职能部门一同成立工作专班，就各业主提出的诉求跟进处理。

奥一基层治理研究员评价 20分

理由：近几年深圳楼市频现维权事件，业主投诉问题不外乎货不对板、虚假宣传及房屋质量不佳等。密集的维权背后，不禁让人想对相关职能部门平日的监管工作提出质疑。作为监管部门，住建局还应加大事中事后监管力度，促进深圳市房地产市场健康稳定发展。

采写：奥一新闻记者 李姗姗

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